Liên quan đến việc điều chỉnh quy hoạch tại dự án trên, Ủy ban nhân dân quận 2 đã có Công văn số 1107/UBND-QLĐT ngày 02 tháng 4 năm 2015 báo cáo Ủy ban nhân dân thành phố về điều chỉnh quy mô dân số và chỉ tiêu quy hoạch - kiến trúcdự án diện tích 31.072m2 do Công ty TNHH Metropolis đầu tư tại phường Thảo Điền, quận 2.
Ngày 19 tháng 5 năm 2015, Ủy ban nhân dân quận 2 đã tổ chức cuộc họp với sự tham dự của Sở Quy hoạch – Kiến trúc, Sở Giáo dục và Đào tạo, Sở Giao thông - Vận tải, Sở Xây dựng, trên cơ sở ý kiến các thành viên cuộc họp, Ủy ban nhân dân quận 2 tổng hợp báo cáo Ủy ban nhân dân thành phố như sau:
1. Đề nghị điều chỉnh quy hoạch tỷ lệ 1/500 của Công ty TNHH Metropolis (Văn bản số 06/2015/CV-MTPL ngày 05 tháng 3 năm 2015 và Văn bản giải trình bổ sung số 17/CV-MTPL ngày 08 tháng 6 năm 2015):
- Điều chỉnh giảm diện tích sàn thương mại từ 120.828,1m2 xuống còn khoảng 51.000m2 (giảm khoảng 69.828,1m2);
- Kết hợp diện tích sàn thương mại đề nghị giảm (≈ 69.828,1m2) với sàn văn phòng (≈ 39.171,9m2) để chuyển thành sàn căn hộ (chiều cao tòa nhà chung cư tối đa 45 tầng), tổng diện tích sàn khoảng 109.000m2, dân số khoảng 2.450 người;
- Điều chỉnh diện tích khoảng 3.300m2 đất giáo dục theo đề xuất tại văn bản số 17/CV-MTPL ngày 08 tháng 6 năm 2015 chuyển thành khu thể thao - giải trí dành cho trường học;
- Bố trí lại đường giao thông: Bỏ đường D1 để gộp diện tích 2 thửa 31 và 56 thành 01 thửa, mở rộng đường giao thông quanh thửa mới, đồng thời mở 02 đường giao thông nội bộ (không tính vào chỉ tiêu quy hoạch) ngăn cách giữa khu trung tâm thương mại với khu căn hộ và giữa khu căn hộ với khu thể thao.
2. Đề xuất về điều chỉnh quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 của Ủy ban nhân dân quận 2 tại dự án diện tích 31.072m2:
a) Về quy mô dân số:
Ủy ban nhân dân quận 2 thống nhất chủ trương điều chỉnh một phần chức năng thương mại, dịch vụ văn phòng tại khu đất 31.072m2 sang chức năng ở, nhằm tạo tính khả thi kinh doanh và tạo điều kiện cho chủ đầu tư nhanh chóng triển khai xây dựng; vừa khai thác hiệu quả sử dụng của tuyến metro Bến Thành - Suối Tiên (do dự án kết nối trức tiếp ga An Phú) vừa cải tạo chỉnh trang đô thị theo hướng văn minh, hiện đại.
Dự án diện tích 31.072m2 là dự án thành phần của dự án Khu nhà ở cao tầng kết hợp thương mại dịch vụ và văn phòng Thảo Điền diện tích 7,98ha nên chỉ tiêu sử dụng đất dành cho khu văn phòng và thương mại chuyển đổi chức năng thành khu căn hộ được cân đối tương đồng chỉ tiêu sử dụng đất của nhóm nhà ở chung cư đã được phê duyệt điều chỉnh quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500. Do đó, Ủy ban nhân dân quận 2 đề xuất quy mô dân số và chỉ tiêu sử dụng đất đối với dự án diện tích 31.072m2 của Công ty TNHH Metropolis như sau:
Ghi chú:
(1) Đất nhóm nhà ở chung cư 58.575,2m2(tức 5,85752ha) = diện tích đất toàn dự án (-) trừ diện tích đất giao thông, cây xanh cấp khu vực tỷ lệ 1/2000 (-) trừ diện tích đất trường học = 7,98387ha - 0,8903,5ha - 0,5985ha - 0,6375ha).
(2) Diện tích 31.072m2 dành cho khu văn phòng và thương mại dịch vụ quy đổi theo sàn sử dụng và hệ số sử dụng đất như sau:
+ Dành cho thương mại dịch vụ: 23.304m2.
+ Dành cho văn phòng dự kiến chuyển thành chung cư 7.768m2 (tính tương ứng với chỉ tiêu sử dụng đất nhóm nhà ở chung cư 3,96m2/người đã được phê duyệt cho Công ty Cổ phần Đầu tư Thảo Điền).
Dân số 1.961 người dự kiến tăng thêm cho dự án 7,98ha đảm bảo chỉ tiêu sử dụng đất của toàn dự án đạt khoảng 8,97m2/người (tương ứng tổng dân số toàn dự án là 8.901người). Chỉ tiêu này phù hợp QCXDVN (8,0÷50m2 đất đơn vị ở /người) và nhiệm vụ quy hoạch Khu dân cư Bắc Xa lộ Hà Nội đã được Ủy ban nhân dân thành phố phê duyệt tại Quyết định số 3319/QĐ-UBND ngày 01 tháng 8 năm 2008 (khu vực Ia: tối thiểu 8,4m2 đất đơn vị ở /người).
Tùy phương án thiết kế cụ thể, tổng số căn hộ sẽ được cơ quan thẩm quyền xem xét chấp thuận ở bước thiết kế cơ sở, đảm bảo dân số tối đa 1.961 người.
Về quỹ dân số để bố trí cho dự án này, do tổng dân số tại các đồ án quy hoạch chi tiết 1/500 và khu dân cư hiện hữu thuộc khu Bắc Xa lộ Hà Nội (454,38ha) khoảng 47.330 người (trong đó, cả thường trú và tạm trú tại phường Thảo Điền và khu phố 4, phường An Phú hiện là 22.051 người), trong khi tổng quy mô dân số theo định hướng quy hoạch là 50.000 người nên đảm bảo bố trí được quỹ dân số 1.961 người cho dự án, đảm bảo đáp ứng được hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội.
Thực tế trên địa bàn quận có khá nhiều dự án nhà ở sau khi được cơ quan thẩm quyền phê duyệt quy hoạch (quy hoạch phân khu 1/2000 hoặc quy hoạch chi tiết 1/500) nhưng không triển khai đầu tư trong một thời gian dài. Dẫn đến thực trạng, những khu vực có vị trí trung tâm có điều kiện phát triển tốt thì hết quỹ dân số để phân bổ, trong khi đó có những khu vực nhiều năm không triển khai, gây lãng phí, ảnh hưởng đến việc phát triển kinh tế, cảnh quan đô thị, xã hội và môi trường.
Do đó, để hỗ trợ, thúc đẩy các dự án bất động sản trên địa bàn quận nhanh chóng triển khai đầu tư xây dựng, Ủy ban nhân dân quận 2 đề xuất Ủy ban nhân dân thành phố: Trước mắt dành quỹ dân số tại những khu vực đã được quy hoạch có quy mô dân số còn dôi dư nhưng thiếu điều kiện triển khai thực hiện để phân bổ, điều tiết cho những khu vực có điều kiện phát triển, triển khai đầu tư xây dựng ngay. Áp dụng thời hạn đối với chỉ tiêu dân số và các chỉ tiêu quy hoạch - kiến trúc được chấp thuận, phê duyệt theo quy định của Luật Quy hoạch đô thị có giá trị trong thời hạn 03 năm (đối với quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500) và 05 năm (đối với quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000), sau thời gian trên chủ đầu tư phải rà soát điều chỉnh cho phù hợp. Trường hợp các chủ đầu tư được phân bổ quy mô dân số nhưng chậm triển khai theo thời hạn trên, cần liên hệ cơ quan có thẩm quyền để xem xét, điều chỉnh hoặc gia hạn cho phù hợp quy định.
Riêng đối với dự án trên, Ủy ban nhân dân quận 2 đảm bảo cân đối phân bổ, điều tiết quy mô dân số phù hợp với quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000 và quy hoạch chung của quận.
b)Về điều chỉnh quy hoạch giao thông khác so với đồ án quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 đã duyệt và khác so với định hướng quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000 khu Bắc Xa lộ Hà Nội:
Ủy ban nhân dân quận 2 nhận thấy giải pháp bố cục tổng mặt bằng và điều chỉnh quy hoạch giao thông (dịch chuyển đường chính D1 về phía Tây khoảng 95m, đến sát ranh phần đất của Công ty Cổ phần Đầu tư Thảo Điền) như đề xuất của Công ty có làm thay đổi định hướng quy hoạch phân khu Khu dân cư Bắc Xa lộ Hà Nội tỷ lệ 1/2000 và quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 được duyệt.
Tuy nhiên, Ủy ban nhân dân quận 2 nhận thấy có thể xem xét chấp thuận vì đường D1 (lộ giới 22m) theo quy hoạch 1/500 đã duyệt tập trung lưu lượng giao thông lớn từ các khối nhà chung cư phía sau và trường học nhưng khi thoát ra Xa lộ Hà Nội bị thu hẹp do vướng hệ thống cột tuyến metro số 1 (Bến Thành - Suối Tiên). Mặt khác phương án điều chỉnh đề xuất dịch chuyển đường D1 thành tuyến đường mới lộ giới 18m kết hợp mở rộng 02 tuyến đường nội bộ (lòng đường 7m) nằm giữa khu trung tâm thương mại, khu căn hộ và khu trường học thì không bị vướng hệ thống cột tuyến metro số 1 (Bến Thành - Suối Tiên) và mở ra nhiều lối thoát giao thông hơn. Riêng tuyến đường tại tháp CT4 ngoài lòng đường 7,0m, bổ sung vỉa hè hai bên rộng 1,5m.
Đối với tuyến đường D4, lộ giới khoảng 16m (tiếp giáp phía Đông dự án -theo quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000dự kiến điều chỉnh). Giai đoạn trước mắt chưa có nguồn kinh phí thực hiện (hiện nay Công ty đã bồi thường, giải phóng mặt bằng và dành quỹ đất theo mặt cắt ngang khoảng 10m), Ủy ban nhân dân quận 2 thống nhất việc điều chỉnh tăng lên 14,5m = 3m (vỉa hè phía Tây tiếp giáp trường học) + 10m (lòng đường) + 1,5m (vỉa hè phía Đông) là phù hợp đảm bảo lưu lượng giao thông khu vực. Ngoài ra, phương án điều chỉnh có ưu điểm là gộp thành thửa đất lớn, xây dựng được khối công trình trung tâm thương mại hoàn chỉnh, diện tích sàn lớn đủ chuẩn.
Về việc tổ chức kết nối giao thông và phương án điều chỉnh quy hoạch tổng mặt bằng trên, Sở Quy hoạch - Kiến trúc có Công văn số 1777/SQHKT-QHKTT ngày 02 tháng 6 năm 2015, thống nhất phương án tổ chức giao thông và quy hoạch tổng mặt bằng theo ý kiến của Sở Giao thông Vận tải tại Công văn số 2588/SGTVT ngày 09 tháng 4 năm 2015và ý kiến của Ủy ban nhân dân quận 2 tại Công văn số 1107/UBND-QLĐT ngày 02 tháng 6 năm 2015.
c) Về tổ chức không gian đô thị:
Theo ý kiến của Sở Quy hoạch - Kiến trúc tại Công văn số 1777/SQHKT-QHKTT ngày 02 tháng 6 năm 2015, căn cứ đồ án Thiết kế đô thị (riêng) tỷ lệ 1/2000 và Quy định quản lý không gian kiến trúc, cảnh quan trục đường Xa lộ Hà Nội được Ủy ban nhân dân thành phố phê duyệt (Quyết định số 1108/QĐ-UBND ngày 11 tháng 3 năm 2014) quy định khoảng lùi công trình cao tầng khối tháp là 16m. Tuy nhiên, dự án nêu trên đã được phê duyệt trước đây, đồng thời để thống nhất với các dự án đã được Ủy ban nhân dân thành phố chấp thuận kế cận dọc trục đường Xa lộ Hà Nội, Sở Quy hoạch - Kiến trúc đề nghị đối với khối tháp công trình chung cư cao tầng cần đảm bảo khoảng lùi tối thiểu 12m so với đường Xa Lộ Hà Nội.
Đối với khoảng lùi đối với khối đế (khối thương mại - dịch vụ và khối đế chung cư cao tầng) tối thiểu 6,0m giữ nguyên theo quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 được Ủy ban nhân dân quận 2 phê duyệt tại Quyết định số 13536/QĐ-UBND ngày 22 tháng 10 năm 2011.
d) Về quỹ đất giáo dục tại dự án 31.072m2:
Ủy ban nhân dân quận 2 nhận thấy Công ty TNHH Metropolis cần dành quỹ đất khoảng 3.000÷4.000m2 bố trí trường học phục vụ dân cư dự án (có thể giao chủ đầu tư thực hiện đầu tư xây dựng theo hình thức xã hội hóa) phù hợp hơn là điều chỉnh thành khu thể thao - hoạt động ngoài trời.
Nguồn VPUB